Bedrijventerreinen

- Het denken over bedrijventerreinen moet op de schop (aldus Peter Noordanus in Ruimtevolk, 2015). 'Hectaredenken' bedreigt de economische vitaliteit van ons land. De nieuwe maakindustrie vraagt een andere benadering van ons ruimtelijk-economisch beleid en bestaande bedrijventerreinen worden een heel grote opgave. Bij het denken over bedrijventerreinen wordt vooral geredeneerd vanuit de bestaande terreinen. Ontwikkelingen als digitalisering en globalisering van productieketens zullen de vraag naar ruimte voor bedrijven echter drastisch veranderen. Willen we als land economisch vitaal blijven dan moeten we het huidige ‘hectaredenken’ verruilen voor een ruimtelijke strategie gebaseerd op een gezamenlijk geformuleerd economisch perspectief. Bestaande terreinen zullen hierbij een heel grote opgave worden. Dat stelt voormalig voorzitter van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen en huidig burgemeester van Tilburg Peter Noordanus, die in zijn artikel naast een visie voor de komende jaren, ook veel voorbeelden geeft van do's en dont's m.b.t. bestaande en beoogd nieuwe bedrijventerreinen. Dit als voortschrijdend inzicht na het advies van de Taskforce uit 2008, gezien de vele economische, technische en maatschappelijke ontwikkelingen die zich sindsdien alweer hebben voorgedaan.

- Bedrijventerreinen worden vaak geassocieerd met leegstand, verloedering en verrommeling. Om van dit imago af te komen, riep de Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen in 2008 op om de markt van bedrijventerreinen te gaan hervormen. De publicatie De markt voor bedrijventerreinen (2015) laat zien wat er de afgelopen jaren is gebeurd: bedrijventerreinen zijn op grote schaal geherstructureerd, de overheid speelt een andere rol en kijkt met een meer zakelijke blik op bedrijventerreinen, terwijl de rol van ondernemers en vastgoedeigenaren belangrijker is geworden.

De publicatie bespreekt welke lessen we de afgelopen jaren geleerd hebben op basis van kwalitatief en kwantitatief onderzoek naar bedrijventerreinen en het gevoerde overheidsbeleid. Daarnaast vat het de inzichten samen die kunnen worden meegenomen in het formuleren van nieuw beleid voor de komende jaren. Hierbij is meer aandacht voor eigenaargebruikers van bedrijfsvastgoed en investeerders noodzakelijk, dienen ‘systeemfouten’ in de markt voor bedrijventerreinen gerepareerd te worden en is het de uitdaging om publiek geld op een ‘slimmere’ manier in te zetten.

Overaanbod grond voor nieuwe bedrijventerreinen
Gemeenten bieden twee keer meer bouwrijpe grond aan op bedrijventerreinen dan nodig is. Dat is in strijd met afspraken tussen Rijk, gemeenten en provincies. Oorzaak is overheidsfalen op alle niveaus. Han Olden komt tot deze conclusie in zijn proefschrift "Uit voorraad leverbaar", waarop hij 11 maart 2010 is gepromoveerd aan de faculteit Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. Hij analyseerde het beleid voor bedrijventerreinen op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Gemeenten moeten zich terugtrekken uit de uitgiftemarkt van bedrijventerreinen, luidt zijn advies.

Al sinds 1991 wordt te veel bouwrijpe grond op de markt gebracht. Lang werd gedacht dat de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen leidt tot regionaal economische groei. Hoewel beleidsmakers inmiddels inzien dat het zo niet werkt, gaan de ramingen nog altijd uit van een te grote vraag. Zo stuwen de overheden, tegen hun eigen voornemens in, het aanbod van nieuwe bedrijventerreinen onnodig op. Volgens Olden hebben overheden op alle bestuurslagen schuld. Het Rijk hanteert veel te hoge ramingen, gemeenten onderbouwen hun bestemmingsplannen slecht en de provincies treden daar niet tegen op.

Zo was het allemaal niet bedoeld. November 2009 spraken de drie bestuurslagen af om minder bedrijventerreinen uit te geven en meer oude locaties te herstructureren. Het daartoe ondertekende Convenant Bedrijventerreinen 2010- 2020 vloeide voort uit de rijksbegroting: Vanaf 2009 moet per jaar 1.000 tot 1.500 hectare verouderd bedrijventerrein worden opgeknapt. Dat is onmogelijk binnen het huidige convenant.

De taakstellingen die daarin staan zijn strijdig met de intentie om de groei af te remmen, concludeert Olden. De ruimte die het convenant biedt om nieuwe bedrijventerreinen uit te geven is niet af- maar toegenomen. ‘Als je al die ruimte zou benutten is de jaarlijkse uitgifte gemiddeld duizend hectare. Fors hoger dan de gemiddeld 880 hectare in de laatste 30 jaar.’ Die ruimte wórdt benut, is een andere conclusie uit het onderzoek.

‘Je ziet in de praktijk dat gemeenten bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen niet onderbouwen met marktonderzoek, maar zich baseren op de ruimte die Rijk en provincies bieden. Ze gaan ervan uit dat de ruimte die is gereserveerd, de ruimte is die ze nodig hebben voor bedrijventerreinen.’ Het is als de bakker die extra brood gaat bakken, redenerend dat er vanzelf meer klanten komen, vergelijkt Olden. Een veronderstelling die ook voor de bedrijvenmarkt niet opgaat.

Uit eerder onderzoek naar verhuismotieven van bedrijven bleek dat ondernemers vooral verhuizen over korte afstanden, binnen het bereik van hun klanten, werknemers en netwerk. Gemeenten laten bij de uitgifte van bedrijventerreinen de zogenoemde vestigingsplaatsfactor echter zwaar wegen, zegt Olden. ‘Ze veronderstellen dat de aanleg van een mooi bedrijventerrein invloed heeft op het vestigingsgedrag van ondernemers, dat ze daarmee bedrijven uit buurgemeenten kunnen lokken. En de buurgemeente denkt hetzelfde. Ze beconcurreren elkaar, terwijl ze moeten samenwerken.’

Onaantrekkelijk
Gevolg van het overaanbod en de concurrentie is dat de grondprijs te laag is. Voor ondernemers is nieuwbouw aantrekkelijker dan een bestaand pand op te knappen. Dat maakt herstructurering voor de marktsector oninteressant, zegt Olden. ‘Gemeenten houden met de uitgifte van nieuw bedrijventerrein de aantrekkelijke kant van de markt in handen en laten de onaantrekkelijke kant van de herstructurering over aan projectontwikkelaars. Die hebben daar dus geen trek in.’

In hoeverre gemeenten door het ruime aanbod aan bouwrijpe grond op nieuwe bedrijventerreinen meer negatieve ontwikkelingen veroorzaken op bestaande bedrijventerreinen, is niet bekend. Daar moet nader onderzoek naar worden gedaan, meent Olden. Voor hem is wel duidelijk dat de huidige aanpak niet is toegesneden op de problemen. Herstructureringsplannen moeten niet gaan over het verbeteren van het openbaar gebied – dat heeft weinig invloed op het functioneren van bedrijven – maar over de aanpak van verouderd vastgoed.

De oplossing voor het overaanbod ligt volgens Olden in het fors bijstellen van de planningsopgave in het Convenant Bedrijventerreinen. Vervolgens moeten gemeenten zich terugtrekken uit de markt voor bedrijventerreinen. Ze moeten de uitgifte overlaten aan marktpartijen en zich toeleggen op het beter onderbouwen van de vraag: weten waar behoefte aan is, welke ondernemers willen groeien of weg moeten uit een woonwijk en of de locatie de bestemming bedrijventerrein moet houden. ‘Anders blijft het als die bakker die maar brood blijft bakken en er maling aan heeft dat zijn andere brood oud ligt te worden.’ (bron: Binnenlands Bestuur, 8-3-2010)

'Verdozing'
"De snelle toename van (X)XL vastgoed baart zorgen. Het huidige vraaggericht ontwikkelen gaat gepaard met een gebrek aan regie en er is te weinig zicht op de impact die de (X)XL trend heeft op landschap, stad en infrastructuur. Rijk en regio zouden veel strengere eisen moeten stellen en nadenken over wat wel en niet gefaciliteerd wordt. Het moet minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler, zo concludeert het College van Rijksadviseurs in oktober 2019 zijn advies over (X)XL verdozing.

Grote bedrijfshallen zijn ‘booming business’. Logistiek vastgoed kan beleggers op sommige plekken aanvangsrendementen opleveren die vergelijkbaar zijn met die van kantoren in Londen. Deze zeer grote bedrijfshallen zijn grootverbruikers van landschap en infrastructuur. Ze laten zich door hun omvang van zo’n twintig tot ruim vijftig duizend vierkante meter of nog groter moeilijk inpassen op bestaande bedrijventerreinen. Ze verrijzen als enorme, raamloze dozen in een landschap dat al onder druk staat. Een landschap dat bovendien belangrijk is als recreatieomgeving, voor de natuur, energietransitie en verduurzaming van de landbouw en als een essentiële factor voor het vestigingsklimaat. De forse groei van steeds grotere bedrijfshallen (XXL-vastgoed) legt niet alleen een te groot beslag op onze schaarse ruimte, het heeft daarnaast ook andere negatieve effecten op infrastructuur en stad. Zo neemt de druk op de mobiliteit toe en verdwijnen winkels uit binnensteden als gevolg van de grote toename van online shoppen.

Pleidooi voor meer regie
Tegen deze achtergrond maakt het College van Rijksadviseurs (CRa) zich niet alleen zorgen over de verdozing van het landschap, maar denkt het ook concreet na over nieuwe vormen van regie. Het advies dat het CRa heeft opgesteld, is bedoeld om de trend van verdozing te agenderen en in beeld te brengen hoe het Rijk samen met andere overheden sterker dan nu kan sturen op het beperken van de ongewenste ruimtelijke effecten ervan. Het College pleit voor duidelijke keuzes. Zorg dat die keuzes zowel op provinciaal als nationaal niveau in de Omgevingsvisie worden vastgelegd. Met behulp van financiële en ruimtelijke kaders en prikkels kan een rem op de groei van het areaal (X)XL logistiek vastgoed worden gezet. De opbrengsten van een dergelijk beleid kunnen worden gebruikt voor de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen (‘brownfields’). Ook pleit het College voor clustering, omdat dit de kleinste impact op het landschap heeft, zeker wanneer gezorgd wordt voor een goede landschappelijke inpassing en voldoende ruimte tussen de clusters. Clustering is daarnaast efficiënt en maakt het eenvoudiger om voorzieningen (zoals parkeerplaatsen, infrastructuur, etc.) te delen met ander (X)XL-vastgoed of om gebruik te maken van elkaars diensten. Buiten de aangewezen clusterlocaties zouden ontwikkelingen op greenfields verboden moeten worden. Met instrumentarium als een rood-voor-rood regeling kan solitair staand (X)XL vastgoed (eenlingen) worden opgeruimd en herplaatst naar clusters. Voor (X)XL vastgoed zouden tot slot eisen moeten worden gesteld aan multifunctionaliteit, zoals het benutten van daken en gevels voor energieopwekking en/of ecologische doelen.

Het voeren van regie op de ontwikkeling van (X)XL logistiek vastgoed is zowel van rijksbelang als van provinciaal belang. Een onvoldoende gestuurde ontwikkeling draagt niet bij aan leefbare steden, een duurzaam mobiliteitssysteem, aan energiedoelstellingen, landschappelijke waarde en het vestigingsklimaat van Nederland. Daarom zullen Rijk en provincie (in samenwerking met gemeenten) een samenhangend Omgevingsbeleid moeten voeren, waardoor een betere regie op (X)XL-ontwikkelingen ontstaat. Het beschikbare planologische instrumentarium biedt hier al de nodige handvatten voor. Indien nodig moet aanvullend instrumentarium worden ontwikkeld.

Trendverkenning en ontwerpend onderzoek
Om het Rijk en zijn partners goed te kunnen adviseren heeft het CRa eerst een aantal vragen uitgezet. Wat gebeurt er precies? Wat zit er nog in de pijplijn en wat zijn de trends? Waar staat het XXL-vastgoed? Wat is de ruimtelijke impact ervan? Welke instrumenten en (ruimtelijke) strategieën kunnen worden ingezet om deze ontwikkeling in goede banen te leiden? Stec Groep heeft op verzoek van het CRa de XXL-trends geanalyseerd en geduid en het planologisch instrumentarium in kaart gebracht. Architectenbureau Rademacher & De Vries heeft een ruimtelijke analyse gemaakt van de ontwikkeling en verschijningsvorm van het grootschalig logistiek vastgoed. Middels ontwerpend onderzoek zijn kansrijke ruimtelijke strategieën verkend. De resultaten van deze onderzoeken zijn bediscussieerd met een groep experts." Bron en voor nadere informatie zie het rapport '(X)XL verdozing - Minder, compacter, geconcentreerder, multifunctioneler' (oktober 2019). Zie ook de achtergronddocumentatie onderaan de uitnodiging voor het debat over XXL-logistiek, dat in oktober 2019 heeft plaatsgevonden.

Links
- Uit voorraad leverbaar. De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen. Proefschrift Han Olden, 2010 (276 pag.)

- Het Rijk stimuleert met honderden miljoenen euro's het herstructureren of 'revitaliseren' van bestaande bedrijventerreinen, om zo al te enthousiaste landhonger voor nieuwe terreinen zo veel mogelijk te beteugelen. MKB Nederland, KvK, VNO-NCW e.a. spelen hierop in door hier handvaten en tips, do's en dont's voor te bieden middels hun notitie Praktijkinfo Herstructurering Bedrijventerreinen (2010).

- Rapport Herstructurering bedrijventerreinen. Op weg naar een marktgerichte benadering. (NVM Business, 2012)